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Immobilier en Chine, Tianjin
Les récits de jùn mǎ 俊 马 (François de la Chevalerie)
Ville industrielle et commerciale abritant une population de l’ordre de 12 millions d’habitants, Tianjin est la porte d’entrée en Chine du nord.
Selon la récente étude du « groupe d’études TOP10 des biens immobiliers de Chine », Tianjin est considérée comme une ville particulièrement attractive. Depuis sept ans, le marché est en progression constante.
A Tianjin, le prix moyen des appartements est de 550 US dollars le mètre carré (2012).
Ce chiffre est en progression de 24 % par rapport à l’année précédente.
Selon M. Li Lifang, spécialiste auprès de la Soufun.com, Tianjin présenterait le meilleur potentiel de retour sur investissement des villes chinoises dans le domaine immobilier.
Une demande croissante loin d’être satisfaite
Depuis plus d’une décennie, Tianjin connaît une forte croissance démographique principalement liée à l’arrivée de migrants régionaux et se situant en rythme annuel à hauteur de 3%.
En revanche, l’accroissement propre à la ville demeure stable sinon résiduel compte tenu de la politique familiale en vigueur en Chine. Compte tenu de l’accroissement du PIB par habitant s’établissant désormais à 4950 USD (année 2012), à Tianjin, la capacité des ménages en mesure d’acquérir un bien immobilier s’est notablement renforcée.
D’après un récent sondage, 17 % des ménages souhaitent se porter acquéreur d’un bien immobilier dans les cinq prochaines années. Selon un calcul établi par la Municipalité de Tianjin, compte tenu des disponibilités présentes et à venir sur le marché, seuls 30 % des ménages devraient voir leurs vœux exaucer.
Ainsi l’énorme demande est, à ce jour, loin d’être satisfaite. Deux raisons expliquent cette situation. D’une part, les programmes immobiliers demeurent très en retrait par rapport à la demande.
D’autre part, compte tenu d’un rendement immédiat plus favorable, la construction d’édifices à usage de bureaux est toujours privilégiée. Pour autant, les lourds programmes d’aménagement urbain soutenus par la Mairie de Tianjin sont significatifs, tous cumulés, ils couvrent une superficie proche de 350 hectares et ce, uniquement en centre ville.
Profil de l’acheteur
Voici 10 ans, à Tianjin, les principaux acheteurs étaient des entreprises publiques et des organisations gouvernementales qui, tous confondus, procuraient peu ou prou 80 % de la demande. Longtemps grand pourvoyeur de logement de la ville, l’organisme social de l’habitat rattaché à la municipalité de Tianjin est désormais un acteur modeste sur le marché.
90 % des achats d’appartements sont désormais réalisés par des particuliers dont la plupart (78 %) ont recours à des concours bancaires.
Ces acquisitions sont réalisées en moyenne quatre années seulement après l’acte de célébration du mariage.
A Tianjin, la part consacrée au financement de l’achat d’un appartement correspond à une moyenne de 30/35 % du revenu brut disponible par ménage, ce chiffre étant en constante augmentation depuis trois ans. Comme dans d’autres villes, se développe un mouvement de migration des populations aisées du centre vers la périphérie.
Cette situation devrait prendre de l’ampleur en raison du réaménagement presque total du « réseau urbain » à l’intérieur de Tianjin, celui-ci intégrant la mise en chantier d’autoroutes urbaines et de nombreuses voies d’accès possibles. De fait, à moyen terme, la construction de logement devrait se développer aux abords de la ville, principalement sur la partie de la ville ouvrant la route de Beijing.
Superficie moyenne par appartement
A l’origine, les appartements de Tianjin présentaient des surfaces réduites. Déclinaison logique de la politique de l’enfant unique, la politique dite du « trois pièces, tout compris » visait principalement à répondre aux besoins essentiels de la famille à enfant unique, une chambre pour les parents, une pour l’enfant, une salle intégrant dans un même espace : salle à manger et salon.
Compte tenu de la libéralisation du marché et de l’enrichissement d’une partie de la population, l’offre n’est désormais plus rivée à ce seul produit. Si d’aventure perdure cette offre pour beaucoup d’appartements (71%), le rapport pièce par appartement est en augmentation.
La surface moyenne d’un appartement livré à l’achat s’établit désormais autour de 105 m2.
Politique volontariste engagée par la municipalité de Tianjin
Compte tenu de son dynamisme démographique, “ la demande ” en équipements publics est forte, notamment, en matière de services aussi bien privés que publics.
L’administration publique de la ville étant propriétaire de 70 % des terrains de la zone urbaine, la municipalité a décidé d’engager une politique volontariste. Elle privilégie, notamment, l’aménagement de l’espace public, le logement, l’installation de centres commerciaux, le traitement des eaux et l’enlèvement des ordures.
A Tianjin, dans les dix années à venir, “ le marché lié à l’environnement urbain ” devrait connaître une véritable explosion.
Quatre volets d’action dominent cette politique :
- Multiplication des ouvertures de chantier. A ce titre les administrations compétentes ont été réorganisées de manière à faciliter l’accélération des procédures liées à l’établissement du permis de construire et tous actes d’enregistrement utiles.
- Mise en place d’un schéma d’aménagement urbain autour de grands projets urbains (cf. rubrique/projets importants en cours à Tianjin) et de nouvelles voies urbaines. A cet égard, depuis plusieurs années, la Ville renforce les voies d’accès à la ville, les autoroutes urbaines et l’amélioration d’accès aux zones résidentielles.
- Développement du concept « création d’une ville dans la ville » qu’incarne à maints égards le projet de TEDA town. Préalablement à cette colossale entreprise, un quartier a été entièrement détruit. Le projet TEDA town relève de l’entreprise publique TEDA qui gère l’un des tous premiers parcs industriels de Chine. Le projet TEDA town est en cours de réalisation. Il s’étale sur 85,1 hectares et devrait rendre disponible une surface de 1,5 millions mètres carré comprenant des activités commerciales et culturelles, un centre d’affaires et des logements ;
- de concert avec « l’Industrial and Commercial Bank of China », la Municipalité a lancé une politique d’information tous azimuts visant à mieux faire connaître au public les différents types de crédits disponibles.
Les risques ?
A Tianjin, la présence de deux tours donnant sur Nianjin Lu, à ce jour, inachevées, témoigne de la boulimie mal maîtrisée du développement immobilier.
Faute de disponibilité financière, d’assise suffisante, pour achever leur construction, certains promoteurs ont dû surseoir à leurs travaux, laissant en plein cœur de la ville des chantiers béants.
Des procédures judiciaires ont été engagées contre des sociétés particulièrement imprévoyantes.
Certains investissements ont également tourné à la débâcle suite au renforcement des mesures de cautionnement financier immédiat (2003) prévues pour freiner la surchauffe frappant l’économie chinoise.
De surcroît, en juin 2004, la municipalité de Tianjin édicte une circulaire visant à interdire les pré ventes sans l’autorisation du gouvernement alors même qu’il s’agit d’une pratique courante en Chine.
Le résultat ne s’est pas fait attendre avec la mise en faillite de plusieurs sociétés. Compte tenu de ces difficultés, certains promoteurs se regroupent afin de disposer d’une meilleure assise financière.
Les opérateurs du marché ?
D’innombrables sociétés ont investi le marché immobilier à Tianjin. Peu ont une assise financière respectable. A noter toutefois, la présence de grands groupes.
Le groupe Vanke, première entreprise immobilière de Chine, y entreprend des projets d’envergure.
La Shenzhen-based Goldfield Industrie est également présente. A relever également l’arrivée récente de la Guangzhou Fuli Land Co et des sociétés Zhujiang et Hesheng impliqués dans des projets à Tianjin. Si plus de 10 % des logements ont été conçus à Beijing par des sociétés d’exploitation immobilière à capitaux étrangers, ce chiffre est très marginal à Tianjin.